Княжество Дубай, входящее в Объединенные Арабские Эмираты (ОАЭ), с каждым годом приобретает все большую известность в мире - за счет уникальных строительных проектов, в том числе и искусственных островов, а также стремительного роста цен на жилую и коммерческую недвижимость, который заметно превышает подобные показатели большинства развитых стран. Кроме того, Дубай заявил о начале глобальной кампании по увеличению туристического потока, которая предусматривает рост объемов строительства качественных гостиничных комплексов на 30% в течение ближайших восьми лет.
О новых масштабных проектах на рынке недвижимости Дубая, особенностях приобретения земельных активов и недвижимости в княжестве, а также особом инвестиционном климате, который создается властями эмирата для потенциальных инвесторов, в интервью РИА Новости рассказал директор Представительства в России Департамента туризма и коммерческого маркетинга правительства Дубая Сергей Канаев.
Сергей Георгиевич, какие характерные черты рынка недвижимости существуют в Дубае?
В конце 90-х годов прошлого века в эмирате стартовало массовое строительство. Хочу отметить, что до этого времени для ОАЭ и конкретно для Дубая была характерна некоторая цикличность строительных бумов. Стройка в городе на какое-то время затихала, а потом опять возобновлялась: на месте вполне приличных с виду зданий вырастали новые объекты.
Я лично наблюдал этот процесс и могу назвать несколько причин, лежащих в его основе. Во-первых, это естественное развитие рынка: меняются технические и эстетические требования, инвесторы хотят получать большую выгоду от своей недвижимости. Во-вторых, здесь еще важен такой аспект, как жесткие условия эксплуатации объектов в связи с тем, что эмираты достаточно сложное место для строительства. Вполне приличные дома с виду, на уровне фундамента оказывались с течением времени уже не такими надежными ввиду того, что морские воды на территории ОАЭ подходят очень близко к поверхности. Сами понимаете, соленая вода для бетона и металлических конструкций не самая лучшая среда. Но строительные технологии идут вперед огромными шагами. Сейчас в Дубае строят метро и самое высокое здание в мире - Бурдж Дубай, - естественно, что простоять они должны не одно десятилетие!
То есть можно сказать, что нынешний строительный бум в Дубае уже не зависит от прежних тенденций на рынке недвижимости княжества?
До последнего времени строительные бумы в ОАЭ имели стихийный характер, и были связаны, прежде всего, с циклом амортизации зданий и желанием владельцев увеличить свою прибыль за счет строительства более современных и дорогих жилищ. Государство активно способствовало этому, предоставляя на определенных условиях беспроцентные кредиты владельцам зданий - и только. Нынешний строительный бум в Дубае имеет принципиально отличие - он инициирован Правительством Дубая, объявившим ряд мега-проектов, которые полностью изменят облик Дубая. Для реализации этих проектов были созданы с участием госкапитала крупнейшие девелоперские компании - Нахиль (Nakheel) и Имаар (Emaar).
В результате, на строительном рынке княжества сложилась совершенно иная ситуация со всех точек зрения: инвестиционной, государственной и технической.
Технологии строительства не стоят на месте, особенно это касается тех высокотехнологичных проектов, которые в настоящий момент реализуются в княжестве. Сейчас строители строят надолго, уделяют повышенное внимание защите элементов зданий от коррозии с учетом появившихся материалов.
Кроме того, тот строительный бум, который сейчас наблюдаются в Дубае, это часть правительственного плана, рассчитанного на десятки лет вперед. Власти Эмирата прилагают все усилия для того, чтобы Дубай воспринимался инвесторами как площадка для многократного вложения денег, именно поэтому в стране сейчас стартуют, а какие-то уже близки к завершению, проекты, рассчитанные на долгосрочную перспективу.
Эти проекты - основа нынешнего строительного бума и задел на будущее.
Какие наиболее грандиозные проекты в сфере коммерческой и жилой недвижимости в Дубае вы могли бы отметить?
В первую очередь, я бы назвал проект создания компанией Nakheel трех, так называемых, «Пальмовых островов», которые уже неразрывно ассоциируются с Дубаем. Цель проекта «Пальмовые острова» - увеличение в несколько раз береговой линии Дубая - наиболее престижной и востребованной с точки зрения строительства новых гостиниц и жилого фонда Дубая.
Княжество имеет всего 35 километров естественных пляжей. К тому моменту, как было принято решение о реализации этого проекта и создании искусственных насыпных островов, вся эта линия уже была застроена отелями, и нового места для строительства просто не оставалось. Один только искусственный остров Palm Jumeirah, который скоро начнет функционировать, увеличит береговую линию на 120 километров.
На первом острове Palm Jumeirah будет 39 новых отелей, что существенно увеличивает количество прибрежных гостиниц, на которые, как известно, самый высокий спрос. Например, только один отель «Атлантис», который строится на «вершине» первого Пальмовом острова, увеличивает номерной фонд княжества почти на 1,5 тысячи номеров, что на сегодняшний день в два раза больше, чем у самой большой гостиницы в Дубае. Концепция отеля очень интересна: он будет стилизован под «Атлантиду», как будто потонувшая «Атлантида» вдруг всплыла именно здесь. Все в этой гостинице будет создавать соответствующий антураж - и парк развлечений вокруг отеля, и продуманный интерьер, а часть номеров люкс, к примеру, вообще будет выходить в океанариум.
В жилой недвижимости нельзя не отметить такой проект, как создание практически «города в городе» - жилого района «Дубай Марина». В строительстве этого квартала отразилась такая тенденция в развитии Дубая, как децентрализация: из старого центра, который расположен на двух берегах Дубайской бухты, инвестиционная активность, а вслед за ней и туристический поток, смешается на северо-восток. В «старом» центре остается административное ядро, а вот большинство самых престижных отелей и развлечений перемещается в новые районы.
«Марина» - это новый огромный жилой квартал, который расположился на берегах искусственно сделанного залива. Как известно, марина - это гавань для яхт, катеров, и действительно вдоль всего побережья, на котором строится квартал, будут швартоваться яхты и катера. По задумке создателей проекта, это будет некое подобие французской Ривьеры. Проект почти завершен, причем, что показательно, квартиры и апартаменты были проданы практически на корню еще до того, как башни построились. Весь комплекс «Марина» рассчитан на проживание примерно 80-100 тысяч человек.
Как дорожает жилая недвижимость в Дубае?
Стоимость жилой недвижимости в Дубае растет примерно так же, как в Москве. Цена ее повышается в определенной степени за счет вторичного рынка: довольно большие объемы недвижимости покупаются для последующей продажи, так сказать, с инвестиционной целью. Естественно каждая последующая перепродажа увеличивает стоимость в разы. Причем часто проекты для перепродажи выкупаются полностью, к примеру, местными жителями, которые могут себе это позволить.
Рост цен на жилье в Дубае вряд ли спадет в ближайшие пять лет, если спрос и цены на аренду квартир останутся по-прежнему высокими.
Говорят, что нигде в мире коммерческая недвижимость не окупается так быстро, как в Дубае?
Если говорить об инвестициях в крупные строительные проекты, то это совершенно верно. Такой уровень возврата инвестиций обеспечивается, в первую очередь, тем инвестиционным климатом, который создается в Дубае. Отсутствие налогов, низкие импортные пошлины с большим количеством исключений, политическая и экономическая стабильность, развитая банковская система, сведенная до минимума бюрократия - эти факторы как раз и выступают залогом подобной окупаемости.
В частности, в Дубае все вопросы, связанные с открытием бизнеса, действительно решаются в режиме «одного окна». К примеру, если составить все документы правильно, можно открыть компанию по электронной почте - вы отправляете заявку и по электронной почте получаете копию лицензии.
Каковы юридические особенности приобретения недвижимости и земли для иностранцев в Дубае? Как государство контролирует эти процессы?
В 2002 году Дубае был принят закон, который позволяет иностранцам приобретение недвижимости в эмирате в собственность. До этого приобретение недвижимости иностранцами на территории ОАЭ было запрещено, единственным исключением стали тогда Пальмовые острова, которые на самом деле являются искусственной территорией. А в 2006 году в Дубае вступил в силу закон, в соответствии с которым иностранные инвесторы также получили право покупать в собственность и арендовать земельные участки.
Получить земли в собственность можно после получения соответствующего разрешения от трех мастер-девелоперов: компаний Emmar, Al Nakheel и Dubai Real Estate. Иностранные граждане, вне зависимости от того, имеют ли они вид на жительство в ОАЭ или нет, могут приобрести участки, заключив договор с одним из трех мастер-девелоперов.
Государство контролирует застройку собственных земель и продажу недвижимости в княжестве. К примеру, в настоящее время в Дубае составляется общий национальный реестр всей недвижимости и земельных участков, которые были проданы и будут продаваться. Насколько я понимаю, он пока еще не закончен, сейчас идет обмен информацией между застройщиками и государством.
В 2006 году в Дубае также был создан Департамент земельных ресурсов и недвижимости (Department of Land and Property), который непосредственно контролирует рынок недвижимости эмирата. Строительный бум, стремительный рост продаж привлекает на этот рынок не только добросовестных игроков, а вмешательство государства призвано именно контролировать этот процесс, чтобы защитить интересы инвестора.
Вообще, защита интересов инвестора - это часть глобальной политики Дубая.
Государственный присмотр идет на пользу тем, кто хочет вкладывать деньги в недвижимость княжества. Государство здесь полностью гарантирует права покупателя, защищая его от недобросовестных брокеров и «левых» торговцев. В Дубае, к примеру, есть закон, по которому деньги при покупке недвижимости перечисляются риэлтору только на специальный счет, который утверждает Земельный департамент. То есть, государство гарантирует, что этот счет не окажется вдруг закрытым без ведома вкладчика. При сделках с недвижимостью на этапе планирования или строительства деньги кладутся на определенный счет, и риэлтору они переводятся только тогда, когда проект уже закончен, и инвестор вступает во владение собственностью.
По вашим данным, как российские компании осваивают рынок недвижимости Дубая?
Российские строительные компании проявляют интерес к участию в новых строительных проектах в Дубае, но у меня нет информации, получил ли кто-то из них такое право, выиграв тот или иной тендер. Право на реализацию проектов в княжестве предоставляется на конкурсной основе через объявляемые девелопером тендеры.
Как мне кажется, у российских строительных компаний нет пока правильного понимания, каким образом необходимо выходить на этот рынок. Во всяком случае, международные компании идут, как правило, таким путем - выигрывают тендер, а потом подтягивают свои силы и начинают работать. Впрочем, не исключаю, что российским компаниям и в России пока хватает работы: достаточно представить перспективы строительства в Сочи, например.
Правительство Дубая объявило об амбициозной стратегии развития Дубая как мирового туристического курорта. Какие шаги будут предприняты в рамках этой кампании?
Многие считали и считают, что Дубай - это стопроцентно нефтяное княжество, которое получает доходы исключительно за счет «черного золота». Но я хочу сказать, что нефть, запасы которой ограничены, в Дубае всегда была лишь фактором для развития других источников дохода, в том числе, туризма. Хотя туризм в Дубае, как и во всем мире подвержен целому ряду факторов, тем не менее, его объем постоянно растет, сейчас доходы от туризма составляют около 30% ВВП княжества.
Правительство Дубая в 2007 году обнародовало Стратегический план развития княжества до 2015 года, где важное место отведено и туристической отрасли. В частности, чтобы компенсировать дефицит гостиничных мест, до 2010 года планируется увеличить количество отелей на 30%, а номерной фонд практически удвоить.
Кроме того, в княжестве строятся многочисленные развлекательные комплексы, главным среди них является Dubailand, который займет место среди крупнейших развлекательных комплексов в мире и будет способен принимать 15 миллионов туристов в год. Комплекс будет включать различные тематические зоны, среди которых, например, Restless Planet, парк Paramount Pictures. Сейчас уже действует один из объектов Дубайленда - Автодром.
В Дубае в свое время был анонсирован проект строительства самой высокой башни в мире. На каком этапе реализации находится этот проект, и действительно ли башня будет самой высокой в мире?
Знаменитый небоскреб «Дубайская башня» (Burj Dubai), строительством которого занимается дубайская Emaar Properties, по данным на март 2008 года уже перешагнул 629 метровую отметку, действительно став самым высоким искусственным сооружением мира. Строительство башни близко к завершению, ввести в эксплуатацию ее планируется в конце 2008 года - начале 2009 года.
Emaar Properties держит в секрете финальную высоту здания, чтобы избежать возможной международной конкуренции. В Дубае заявили, что это будет самая высокая башня, а точные ее параметры станут известно только тогда, когда она будет завершена. Однако в местной прессе пишут, что высота Бурдж-Дубай составит около 800 метров.
На первых этажах башни будет гостиница под брендом Armani, до 87 этажа - жилье, а выше - только офисные и служебные помещения.
Тем не менее, у небоскреба скоро появятся запланированные конкуренты, в том числе, и в родном для башни Дубае. Уже есть информация, что сейчас в Дубае рассматривается проект строительства еще одной башни, которая будет высотой больше километра.
Один из крупнейших застройщиков Арабских Эмиратов - компания Nakheel недавно обнародовала генеральный план проекта Waterfront City, призванного стать настоящим украшением прибрежной зоны Дубая. Занимая свыше 330 гектаров, Waterfront City представляет собой крупный центральный остров, расположенный возле западного побережья Дубая и окруженный четырьмя небольшими островами - Boulevard, Madinat Al Soor, Resort, и Marina.
Если смотреть сверху, то этот остров будет иметь форму огромного полумесяца, и часть этого полумесяца будет уходить в воды Залива, а часть будет расположена на суше. Весь вот этот полумесяц будет застраиваться, а в центре острова как раз и будет возвышаться небоскреб, высота которого, как предполагается, превысит высоту «Дубайской башни».
Вообще та технология, которая применяется в Дубае для возведения высотных зданий, позволяет строить, в принципе, без ограничения высоты. Если посмотреть на «Дубайскую башню», то можно увидеть, что она состоит из элементов, составленных вместе, каждый различной высоты. Преимущество этой технологии высотного строительства достигается за счет архитектурной конструкции, которую можно наращивать, за счет добавления таких вот ступенек.
Впрочем, я не исключаю, что в обозримом будущем Дубай удивит нас еще какими-то новыми чудесами света, например, и это уже не секрет, в Эмиратах будет создан свой космодром!
