МОСКВА, 18 мая - РИА Новости. Несмотря на некоторое снижение стоимости московского жилья, за последние полгода для горожан оно стало еще недоступнее. Этому способствовали сокращение доходов населения и резкое увеличение процентных ставок по ипотечным кредитам в результате экономического кризиса. Однако и сегодня существуют механизмы, позволяющие получить доступный кредит и с его помощью решить свои жилищные проблемы, в частности, программа "Социальная ипотека".
О том, сколько кредитов по данной программе будет выдано в 2009 году, а также об основных тенденциях и о будущем рынка ипотечного кредитования в Москве РИА Новости рассказала заместитель генерального директора коммерческого банка "Московское ипотечное агентство" (КБ "МИА") - городского банка-оператора программы "Социальная ипотека" Лада Краснова.
- Лада Викторовна, расскажите, как в настоящий момент обстоят дела с выдачей кредитов в вашем банке? Сказался ли как-то ипотечный кризис?
- В период кризиса КБ "МИА" сосредоточился на приоритетном направлении своей деятельности - участии в реализации социальных жилищных программ города. Сегодня нашими основными клиентами являются участники московской городской программы "Социальная ипотека", в рамках которой мы выдаем в среднем 300 кредитов в месяц. Так, например, в этом году уже более 1,1 тысячи московских семей воспользовались социальной ипотекой.
- А сколько их будет до конца 2009 года?
- В этом году по программе "Социальная ипотека" мы планируем существенное увеличение числа предоставленных кредитов. Если в 2008 году мы выдали почти 4 тысячи кредитов, то в 2009 году этот показатель должен составить 5 тысяч. Эта вполне по нашим силам.
- Какую в среднем сумму кредита можно получить по социальной ипотеке сегодня?
- Все зависит от личной платежеспособности очередника, наличия у него сбережений, которые он готов потратить на приобретение жилья в качестве первоначального взноса. Средний размер социального ипотечного кредита - порядка 600 тысяч рублей. Стоимость жилья для каждого очередника определяет продавец - город Москва. Она зависит от времени нахождения в очереди, но в любом случае она в несколько раз дешевле рыночной стоимости.
- Банки в настоящее время ужесточили условия выдачи рыночных ипотечных кредитов. Социальной ипотеки это тоже коснулось?
- Нет, мы сохранили все условия, в том числе по процентной ставке и срокам кредита. Сейчас кредит выдается на срок от 3 до 30 лет, по ставке 11,7% годовых в рублях или по ставке 9% в долларах. Кроме того сейчас участники программы "Социальная ипотека" получили возможность использования для погашения кредита средств материнского капитала, а также они могут воспользоваться отсрочкой в погашении кредита на срок до 12 месяцев при рождении в семье заемщика ребенка.
- Ипотека на рыночных условиях у вас есть?
- Да, рыночные кредитные продукты у нас есть, в основном это классический ипотечный кредит на покупку недвижимости на вторичном рынке и кредит под залог недвижимости. Конечно, нынешняя ситуация на финансовом рынке не позволяет нам обеспечить низкую стоимость этих кредитов, но и действующие у нас ставки по ним от 19,7% годовых не самые высокие на рынке. Что касается доступности этих кредитов для заемщиков, то здесь практически не произошло изменений, как и прежде мы большое внимание уделяем платежеспособности заемщика, основанной на его профессиональном уровне, образовании, стаже работы и, естественно, его доходах и активах.
- А как же безупречная кредитная история? Неужели она сегодня ничего уже не значит?
- Почему же? Кредитная история, как и прежде, остается значимым фактором в оценке заемщика. Любой банк, принимая решение о предоставлении кредита, старается получить информацию о том, насколько человек ответственен и дисциплинирован в выполнении своих долговых обязательств. Если ранее у вас не было проблем с другими банками, то для вас это серьезный плюс с точки зрения банка. Но если ваша кредитная история небезупречна, в нынешней ситуации высока вероятность отказа. До кризиса многие банки в этом случае могли предложить повышение процентной ставки, но сейчас всем интересен только надежный заемщик.
- Сегодня один из самых болезненных вопросов - что будет, если человек лишится возможности выплачивать кредит? В настоящее время в практике вашего банка имеют место быть случаи массового дефолта заемщиков?
- У нас есть только единичные случаи дефолтов заемщиков, но и они не являются критичными - общий уровень просроченной задолженности у нас не превышает 0,02% от остатка ссудной задолженности по кредитному портфелю. Каждый такой дефолт - это индивидуальная ситуация, конечно, чаще всего связанная со снижением доходов заемщика.
Однако при взаимной заинтересованности банка и заемщика в сохранения кредита и приобретенного жилья можно решить вопрос с помощью реструктуризации долга. И надо особо отметить, что предпринятые государством действия по поддержке ипотечных заемщиков помогают банкам найти выход из самых сложных ситуаций
- В будущем вы тоже не ожидаете массовых дефолтов заемщиков?
- Я думаю, что нет. В нашей стране решение квартирного вопроса всегда было некоей личной победой человека, поэтому люди действительно будут стараться сохранить свое жилье.
- Давайте перейдем от частного к общему. Как вы оцениваете течение "болезни" под названием ипотечный кризис? Каков ваш "диагноз"?
- Ситуация сложная, но лично я повода для паники не вижу. Ипотека - это очень специфический банковский продукт. В отличие от потребительского кредитования здесь есть реальный залог. Как не была бы в последние годы популяризирована идея инвестиций в недвижимость с помощью ипотечного кредита, в реальности кредиты, взятые в инвестиционных целях, составляют всего несколько процентов от общего числа выданных ипотечных кредитов. Кроме того, российская ипотека хоть и построена по американской модели, имеет свои особенности.
Во-первых, она не была так развита как в США, ведь у нас количество сделок с недвижимостью с использованием ипотеки и в лучшие годы не превышало 10% от всех сделок. Во-вторых, российские банки всегда достаточно строго подходили к оценке заемщиков и того количества subprime-кредитов, способных разрушить экономику, у нас просто нет. Да, число дефолтов заемщиков в стране будет расти, но к новому кризису или усилению нынешнего это не приведет.
- Как же в данной ситуации заемщику или потенциальному заемщику дожить до позитивных перемен?
- Государство уделяет большое внимание сохранению стабильности в этой области. Да, с некоторой задержкой, правительством приняты серьезные меры и предоставлены денежные ресурсы для обеспечения интересов заемщиков в сохранении жилья и интересов банков в возврате предоставленных кредитов. Главное, что я бы рекомендовала заемщикам - не паниковать и, в случае проблем с погашением кредита, быть в контакте с банком. Вместе всегда легче решить вопрос с возвратом кредита
- Еще одна непростая тема - пересмотр заключенных ипотечных договоров в сторону увеличения процентной ставки. Может ли банк пересмотреть договор с заемщиком, если получит доказательства того, что стоимость находящейся в залоге квартиры упала?
- Да, может, если это оговорено условиями кредитного договора. Но реально в России были единичные случаи таких изменений. Банки придерживаются принципа "оферта сделана, оферта принята", причем в обе стороны, как в случае, когда среднерыночная ставка выше ставки по ранее выданному кредиту, так и в случае, когда она ниже. Кроме того, изменение условий по действующим кредитным договорам несет за собой серьезный ущерб репутации банка среди потребителей, как вкладчиков, так и заемщиков, а также в профессиональном сообществе.
- Можно ли сегодня говорить о "дискриминации" заемщика по профессиональному признаку?
- Ни о какой дискриминации речи не идет. Банки уже давно сегментировали своих заемщиков по профессиональному уровню, уровню образования, стажу работы и так далее. Поэтому, независимо от того, есть кризис или нет, для банков всегда существовали рисковые группы профессий. Но и здесь есть свои исключения. Вот простой пример - однажды к нам обратился за кредитом человек с уникальной профессией - он антиквар, является экспертом по древнерусским рукописям и прочим редкостям. При этом его образование с профессией не было связано, его профессионализм вырос из хобби. Однако это не стало причиной для отказа ему в кредите, нам просто потребовалось дополнительное время для оценки уровня его компетентности, стоимости и востребованности как специалиста.
- Лада Викторовна, есть ли будущее у ипотеки в Москве?
- Я считаю, что есть, ведь жизнь продолжается. Жилищный вопрос для большинства москвичей остается нерешенным и потребность в жилье никуда не пропадает. Поэтому сказать, что ипотека умерла и ее больше не будет - нельзя. Для тех людей, которые действительно нуждаются в жилье, ипотека по-прежнему будет существовать как один из инструментов в решении жилищного вопроса.
- Если представить, что когда-нибудь все это закончится, то какими, с вашей точки зрения, будут приметы выздоровления этого рынка?
- Начнутся снижение ставок и живая конкуренция: банки начнут опять рекламировать "пониженный первоначальный взнос", "единую ставку на залоговом и вторичном рынке" и прочее. Начнется просто нормальная живая конкуренция между банками.
