МОСКВА, 6 сен - РИА Новости. Принятие законопроекта министерства регионального развития РФ, разграничивающего земельные участки по трем типам, может привести к удорожанию земли почти на 50% и значительному затягиванию сроков строительства загородных поселков, считают эксперты, опрошенные РИА Новости.
Срочный перевод земель
Так, Минрегион предлагает разделить земельные участки на садовые, дачные и огородные.
На дачных участках, следует из законопроекта, "могут размещаться индивидуальный жилой дом, а также не предназначенные для проживания хозяйственные строения и сооружения"; на садовом участке, предназначенном для выращивания плодовых, ягодных, овощных, бахчевых или иных культур, разрешено строить "хозяйственные строения и сооружения, не предназначенные для проживания граждан", тоже самое разрешается размещать и на огородном участке.
По мнению директора по развитию MOZAIK Development Дмитрия Макарова, появление подобного проекта в той или иной форме все давно ждали, так как существующее деление земельных участков по категориям и видам разрешенного использования имело ряд противоречивых моментов, которые не были прописаны в законе.
"Например, в существующем законодательстве практически не прописаны условия использования земельных участков, имеющих категорию земель сельскохозяйственного назначения и разрешенных к использованию под дачное строительство", - рассказывает Макаров.
Этим без всякого "злого умысла" пользовались как индивидуальные владельцы участков, строившие на них свои дома, так и многие девелоперские компании, возводившие на этих землях коттеджные поселки разных классов - от "эконом" до "премиум", добавляет он.
Так, например, по данным корпорации "Инком-Недвижимость", в настоящий момент на рынке загородного строительства Подмосковья около 50% поселков построено на землях сельскохозяйственного назначения, а не ИЖС.
"Это позволяет начать строительство гораздо раньше и удешевляет объект, что дает возможность реализовать программу доступного жилья в России", - считает руководитель отделения "Преображенское" департамента загородной недвижимости компании "Инком-Недвижимость" Валерий Лукинов.
По его мнению, если законопроект будет принят, то девелоперам придется в срочном порядке заниматься переводом земель из одной категории в другую, что приведет к удорожанию соток на 3-5 тысяч долларов.
"Тогда как уже сейчас участок в Подмосковье в среднем стоит по 10-12 тысяч долларов за сотку. Кроме того, процедура перевода земель займет не менее двух лет. Таким образом, при подписании данного законопроекта можно ожидать удорожания земли почти на 50% и значительное затягивание сроков реализации проектов", - отмечает Лукинов.
Кто не успел - тот опоздал
По словам генерального директора компании "Красивая Земля" Ильи Сапунова, в нынешнем варианте законопроекта есть много мелких противоречий, которые позволяют трактовать его как в пользу, так и не в пользу дачников.
"Например, исходя из законопроекта, получается, что если строительство дома на участке начато до его вступления в силу - на данный момент этот срок определен как 1 января 2011 года - то такой дом не попадает под действие закона и не является запрещенным", - поясняет он.
Однако кто сможет определить, когда точно началось строительство - до или после установленного срока, задается вопросом Сапунов.
"Ведь зачастую владелец участка начинает строить свой дом почти сразу же после покупки, но по разным причинам процесс растягивается на годы", - отмечает он.
При этом Лукинов обращает внимание на то, как по-разному влияет закон на владельцев участков.
"Те, кто успел оформить землю и дом на ней в собственность, могут ничего не бояться. Закон обратной силы не имеет, и рисков у них никаких. А вот у тех, кто находится на стадии строительства и еще только в процессе оформления документов, возникнут проблемы с получением прав собственности и газификацией", - указывает он.
Такие участки потеряют ликвидность, так как станет непонятно, как их продавать без права собственности, резюмирует Лукинов.
Давно назревшая проблема
Как отмечает Макаров из MOZAIK Development, вопрос о наведении порядка в классификации земель и точное определение возможностей их освоения назрел давно.
При этом нужно сделать все возможное, чтобы при наведении порядка не пострадали ни собственники индивидуальных домов, построенных или строящихся на таких участках, ни девелоперские компании, ведущие строительство коттеджных поселков на земельных участках, отведенных под дачное строительство, добавляет он.
Сапунов, указывая на несовершенство законопроекта, отмечает, что реальное влияние документа будет зависеть от того, как он будет дорабатываться.
"В законопроекте говорится, что на садовом земельном участке могут размещаться лишь хозяйственные строения и сооружения, не предназначенные для проживания граждан. Однако в законодательстве нет четкой грани между зданиями, предназначенными и не предназначенными для проживания", - отмечает он.
Например, небольшой домик, где в пристройке могут жить домашние животные, а второй этаж - "вполне себе жилой", - к какой категории он относится с точки зрения законодательства, задается вопросом эксперт.
"Если закон будет утвержден в версии, близкой к нынешней, интересно, как начнет развиваться правоприменительная практика. Нельзя однозначно утверждать, что будет крах рынка дач. Вполне вероятно, что при новых правилах девелоперам, продающим участки, и дачникам придется заниматься сбором и оформлением дополнительной документации", - добавляет Сапунов.
Однако это вряд ли окажется критичным для сторон, отмечает он. "Вряд ли законодатели пойдут на то, чтобы переделать рынок настолько, что многие граждане лишатся возможности приобрести участок и построить дачу на разумных для них условиях", - заключает Сапунов.
