Влад Гринкевич, экономический обозреватель РИА Новости
Кризис рынка недвижимости и финансовый кризис во всем мире идут рука об руку: спрос на жилье падает, банковские кредиты дорожают, нераспроданные объекты теряют в цене. Начавшийся в США мировой финансовый кризис не обошел стороной и Россию, но реакция российского рынка недвижимости оказалось прямо противоположной: жилье продолжило дорожать. В январе квартиры в столице поднялись в цене на 3,5-4%, и это больше, чем в январе 2006 года, который до сих пор считался рекордным. Почему это происходит?
Еще летом 2005 года квартиры и дома в США были выгодным товаром. Но всего через год из-за перегрева рынка значительное число жилья оказалось непроданным. Средняя цена квадратного метра в большинстве штатов пошла вниз, зато начался рост процентных ставок по ипотечным кредитам (до 90% недвижимости в США покупается по ипотеке). Примерно 1,5 млн американцев не смогли рассчитываться по ранее взятым кредитам, и в результате к весне 2007 года объем непогашенной ипотеки составил $1,3 трлн. Ипотечный кризис США быстро перерос в общемировой финансовый.
О том, что ипотечный кризис в США непременно отзовется на российском финансовом рынке, уже говорилось немало. Он и отозвался, хотя в значительно меньшей степени, чем, скажем, в Европе, или в Азии. Даже Казахстан, экономическое развитие которого последние 15 лет происходило по близкому с российским сценарию, не избежал потрясения. Так, 6 февраля в ежегодном обращении к парламенту президент страны Нурсултан Назарбаев признал наличие кризисных явлений в экономике и призвал резко сократить все расходы.
Россия же пока отделывается малой кровью. Падение курсов акций на фондовом рынке пока не носит катастрофический характер. А рынок недвижимости и вовсе демонстрирует чудеса. В январе, например, цены на жилье в Москве подскочили на 3,5%. Средняя цена квадратного метра, по данным аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости», превысила $4,6 тыс. И это несмотря на то, что количество выставляемых на продажу квартир растет. По данным Российской гильдии риэлторов, за истекший месяц рыночное предложение в столице увеличилось в 1,5 раза.
На фоне разговоров о снижении котировок акций российских компаний продавцы квартир подняли цены на свой товар в ожидании, что инвестиции в жилье станут альтернативой вложениям в ценные бумаги. Российская специфика к этому располагает, пока в стране налог на недвижимость рассчитывается исходя из оценок БТИ, а не по рыночной стоимости жилья. Это дает потенциальным инвесторам дополнительный стимул приобретать в собственность значительные площади. Доходность от вложений в недвижимость пока достаточно высока. Так, за последние три с половиной месяца недвижимость в среднем по стране подорожала на 16%, что соответствует годовой доходности в 50%.
Ипотечные кредиты подорожали, но пока очень незначительно - на 1-1,5 процентных пункта с августа по декабрь прошлого года. Такое же подорожание прогнозируется на этот год. Не спешат банкиры и выполнять рекомендации Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) по уменьшению суммы кредита 30-80% от стоимости жилья. Во всяком случае, предложений о 90-процентных кредитах на рынке хватает.
Откуда столь спокойная реакция и рынка недвижимости, и рынка ипотечного кредитования на мировой кризис?
Главная причина этого - неразвитость ипотеки. Ведь связь между финансовым рынком и рынком недвижимости осуществляется посредством ипотеки, а в России по ипотеке приобретается лишь около 10% жилья. «Сейчас ипотекой могут воспользоваться немногие, не думаю, что в ближайшее время что-то изменится. Тем более что снижения цен на рынке недвижимости не прогнозируется» - сказала Марина Медведева, руководитель клуба банковских аналитиков в ходе прошедшего в РИА Новости круглого стола «Банковский сектор РФ на фоне мирового экономического спада». Причем расширения ипотечного кредитования не предвидится ни снизу - слишком высоки проценты по кредитам, ни сверху - банки сейчас не слишком заинтересованы в стимулировании этого вида кредитования «Еще до повышения Центробанком ставки рефинансирования банкиры говорили, что дешевая ипотека из-за низких доходов им не интересна», - подтверждает Марина Медведева. - «Снижение процентных ставок по ипотечным кредитам возможно, лишь если государство предпримет решительные шаги, например задействует деньги Стабфонда».
Кроме того, в России слабо развиты институты ипотечного рефинансирования и ипотечных облигаций. Инвесторы, соответственно, предпочитают играть на фондовом рынке, а не в ипотечном секторе. И это - дополнительное объяснение столь своеобразной реакции российского рынка недвижимости на кризисные явления в финансовой сфере.
Мнение автора может не совпадать с позицией редакции
